Государственная регистрация является завершающим этапом приобретения прав на недвижимость, этапом, который имеет важное юридическое значение. Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2013 года, в Гражданский кодекс РФ внесены изменения, затрагивающие некоторые вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) введена статья 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Установлено, что в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие точно определить объект недвижимого имущества, лицо, чьё право должно быть зарегистрировано, содержание права, основание его возникновения.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра, что, например, может быть применено при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения. Установлено, что запись в государственном реестре о праве собственности отчуждателя недвижимого имущества не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя этого имущества. Например, покупатель недвижимости не будет являться добросовестным, если на момент совершения сделки в государственном реестре имеется отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Согласно введённому абзацу 3 п. 7 статьи 8.1 ГК РФ, лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Отменена система двойной регистрации (сделка и право) в отношении объектов недвижимости. Установлено, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, заключаемых после введения в действие Закона №302-ФЗ о внесении изменений в ГК РФ, т.е. после 1.03.2013 года, не подлежат применению к следующим видам договоров: купли-продажи жилого помещения, дарения недвижимости, договора ренты, в том числе с условием пожизненного содержания с иждивением. Однако подлежат обязательной государственной регистрации переход права на отчуждаемые по таким сделкам объекты недвижимости и возникающая в результате договора купли-продажи ипотека в силу закона. Таким образом, государственная регистрация прав и обременений, возникающих на основании сделок, остаётся без изменений. Соответственно, при заключении указанных договоров государственная пошлина должна уплачиваться только за государственную регистрацию права.

В то же время для некоторых видов сделок обязательная государственная регистрация законом сохранена. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры:

- договор водопользования (статья 12 Водного кодекса РФ);

- договор участия в долевом строительстве (статья 4 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации");

- договор ипотеки (статья 10 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Указанные договоры считаются заключёнными с момента совершения государственной регистрации.

После уточнений, принятых Федеральным законом от 4.03.2013 №21-ФЗ, сохранён ранее действовавший порядок государственной регистрации договоров аренды и субаренды, заключённых на срок более одного года. То есть договоры аренды, субаренды, заключённые на срок более одного года, также подлежат государственной регистрации и считаются вступившими в силу с момента государственной регистрации.

Законом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом. Пунктом 3 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделок, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, предусмотренных законом (договор ренты) или соглашением сторон.

Права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество выступает в качестве формы, используемой для защиты интересов граждан, снижает возможность злоупотреблений в сфере оборота недвижимого имущества.