Продолжаем тему о капитальном ремонте, начатую в одном из последних номеров “ЛР”. Итак, мы знаем, что реализовать возможность накопления средств на проведение капитального ремонта многоквартирных жилых домов собственники могут, выбрав один из двух способов: накопление на счёте регионального оператора или открыв специальный счёт на дом. Если со счётом оператора всё понятно, то на способе открытия индивидуального счёта следует остановиться подробнее.

В этом случае формирование фонда капитального ремонта осуществляется на специальном счёте, открытом только для одного многоквартирного дома.

Открыть такой счёт по решению собственников помещений могут: товарищества собственников жилья, созданные в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ; жилищно-строительные кооперативы. В случае, если многоквартирный дом находится в управлении управляющей организации, собственники помещений в качестве владельца специального счёта могут выбрать регионального оператора. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого по решению общего собрания собственников помещений является региональный оператор, последний несёт ответственность за сохранность взносов на капитальный ремонт.

Предоставление займа на проведение капремонта за счёт средств регионального оператора в данном случае невозможно.

Если на общем собрании собственники помещений в многоквартирном доме сделают выбор в пользу формирования фонда капитального ремонта на специальном счёте, им нужно решать ряд вопросов. Каких - уточняется в п. 4 ст. 170 ЖК РФ. Собственникам необходимо определить:

- размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капремонт, установленного нормативным правовым актом Калужской области;

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, который не должен быть меньше перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренного региональной программой капремонта;

- сроки проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капремонта. Все эти вопросы необходимо отразить в протоколе общего собрания, который направляется в администрацию города, а далее - региональному оператору.

Открыть спецсчёт можно только в российских банках, величина собственных средств которых - не менее двадцати миллиардов рублей. В шаговой доступности от нас единственный на сегодняшний день банк - Сберегательный банк Российской Федерации. Для собственников квартир одного дома может быть открыт единственный счёт. Следовательно, на конкретном счёте могут храниться взносы жильцов только одного дома. Накопленные средства нельзя направлять на иные нужды, кроме капитального ремонта. При накоплении средств на спецсчёте есть и минусы и плюсы. Жильцам некоторых многоэтажек, к сожалению, придётся продолжительное время ждать, когда накопятся средства, достаточные для проведения нужных работ. Занять недостающую сумму у регионального оператора им не удастся: оператор вправе осуществлять манёвры только с финансами, которые копятся на его счёте. Собственникам придётся привлекать заемные средства в банках.

Но, имея спецсчёт, можно собирать деньги под конкретные сметы на конкретные работы, а не томиться в очереди на комплексный ремонт. Допустим, срочно требуется привести в порядок крышу. Жильцы дома могут на общем собрании принять решение увеличить на время ежемесячные взносы. Собрав нужную сумму и выполнив неотложные работы, станут постепенно копить на следующий этап работ. Открыв специальный счёт самостоятельно или выбрав посредством решения общего собрания его владельцем регионального оператора, собственники получают определённую свободу в решении вопросов, связанных с капремонтом дома, но одновременно возникает много обязанностей по решению вопросов, связанных с принятием решений по ремонту МКД, серьёзному сотрудничеству с управляющей организацией по определению объёмов, сроков проведения работ, их приёмки, организации работы по ликвидации задолженности собственников, привлечению кредитов и займов в случае недостаточности средств на требуемый капитальный ремонт, по предоставлению информации региональному оператору. Нужно понимать, что это возможно в тех домах, где собственники активны, готовы собираться на собрания, принимать взвешенные решения, где есть советы домов, которые будут активно работать с собственниками и управляющей организацией для решения всех возникающих вопросов.

Также законодательством предусмотрено, что, если до наступления срока проведения капитального ремонта (предусмотренного региональной программой) в конкретном МКД уже выполнены отдельные работы и оплата этих работ осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора, причём повторное их проведение не требуется, собственники, ранее профинансировавшие такие работы, имеют право на зачёт их стоимости (п. 4 ст. 181 ЖК РФ). То есть, средства в размере, равном стоимости выполненных работ (но не выше предельного размера), засчитываются в счёт исполнения обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт на будущий период.

Законом Калужской области от 1.07.2013 года №460-ОЗ "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных жилых домах, расположенных на территории Калужской области" определён перечень работ, которые будут выполняться в рамках региональной программы капитального ремонта. Это: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; утепление и (или) ремонт фасада; установку коллективных (общедомовых) приборов учёта потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа); ремонт фундамента многоквартирного дома; проведение экспертизы проектной документации в случае, если законодательством РФ требуется её проведение.

В заключение хочется остановиться на проблемах домов с непосредственным способом управления: ни один из них не сможет быть владельцем специального счёта. В лучшем случае им представится возможность открыть специальный счёт на имя регионального оператора! Это связано с тем, что в них работают люди на общественных началах, без образования юридического лица, а в Жилищном кодексе чётко прописано: владельцем спецсчёта может быть ТСЖ или любой потребительский кооператив, созданные в соответствии с требованиями Жилищного кодекса. Ставка взноса на капитальный ремонт ещё не утверждена, региональная программа пока официально не опубликована. Но до конца года она будет опубликована.

На принятие решения времени отводится всего два месяца после опубликования программы. В случае отсутствия такого решения органы местного самоуправления в течение двух недель с момента истечения срока будут вынуждены принять решение самостоятельно о накоплении средств на счёте регионального оператора. Есть время подумать и взвесить свои возможности - его нельзя упустить.

Меры государственной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта, но очевидно, что эти меры поддержки будут оказываться в сроки, определённые для ремонта многоквартирного дома по региональной программе. При досрочном ремонте недостающие суммы необходимо будет изыскивать самим собственникам.