В последнее время, с развитием темы проблем в отрасли ЖКХ, организовано много общественных инициатив, различных партий и движений по обучению потребителей основам жилищного законодательства в части прав потребителей. А вместе с тем, вопрос "За что мы платим?" наиболее часто задают жители многоквартирных домов. Мы попросили рассказать об этом управляющего ООО "Жильё" Михаила Тарасевича.

- Михаил Александрович, начнём с того, что вообще входит в понятие коммунальных платежей. Есть юридическая или профессиональная трактовка, а есть народная. В народном понимании всё, что я плачу за квартиру - это и есть коммунальные платежи?

- Юридически это не так. Коммунальные платежи - это платежи за коммунальные услуги - свет, воду, электричество, газ. Есть ещё платежи в фонд капитального ремонта и плата за содержание жилого помещения. И вот плата за содержание жилого помещения и есть то, что мы платим управляющей компании, - говорит Тарасевич. - Данное название юридически точное, но не соответствующее смыслу, заложенному в плату. Фактически это плата за содержание общего имущества и обязательна для собственников как жилых, так и нежилых помещений. Размер такой платы должен устанавливаться собственниками или органами местного самоуправления, но не может быть меньше суммы, необходимой для выполнения минимального перечня работ, необходимых для содержания общего имущества.

- Есть много нормативных документов, описывающих как нужно содержать многоквартирный дом. Какими из них вы руководствуетесь?

- Это множество, в основном, и вносит неразбериху в понимание. Основные из них - Постановление Госстроя №170 "Об утверждении норм и правил эксплуатации жилого фонда", Методические рекомендации Госстроя №МДК 2.04.2004 "Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда", Постановление правительства РФ №491 "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме" и Постановление правительства РФ №290 "О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения". В целом обязанность по содержанию имущества возлагается на собственников и нанимателей, а для реализации этой обязанности определено несколько форм - непосредственное управление, кооператив, ТСЖ и управляющая компания.

- Понимая, что объём работ по постановлениям 170 и 491 достаточно велик и не каждый дом согласится их проводить и оплачивать, правительством был определён минимальный перечень. Этот перечень является обязательным и не подлежит уменьшению. По идее и плата за содержание должна быть основана на этом перечне. Но поскольку плата за содержание носит не только экономический, но и социальный характер, то минимальный перечень не уменьшается, а оптимизируется под требуемый размер платы.

- Что же входит в минимальный перечень?

- Данный перечень имеет три основных раздела и требования к тому, что должно быть у управляющей компании для исполнения этих трёх разделов.

Первый раздел - работы, необходимые для надлежащего содержания несущих и ненесущих конструкций. То, что обычно называют содержанием конструктивных элементов.

Второй раздел - работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения. Оба этих раздела имеют достаточно большой перечень конкретных видов работ, но упрощённо их можно разделить на три группы: осмотры и проверка состояния, при обнаружении неисправности или предаварийного состояния - восстановление работоспособности и устранение аварийности, подготовка предложений в план текущего или капитального ремонта, для решения собственников. Такие работы проводятся планово, в рамках подготовки домов к осенне-зимней и весенне-летней эксплуатации, а также по заявкам граждан. На постоянной основе - зимой идёт осмотр и устранение сосулек, наледи, летом - промывка систем отопления.

Третий раздел посвящён прочим работам. К ним относятся: уборка помещений, содержание придомовой территории, сбор и вывоз ТБО, содержание контейнерных площадок, поддержание в работоспособном состоянии конструктивных элементов, предназначенных для обеспечения доступности для инвалидов.

Что обязана делать УК для выполнения работ и услуг по трём разделам входит в состав понятия управления МКД. Основные позиции - обеспечение работы аварийно-диспетчерской службы, ведение и хранение техдокументов по дому, заключение договоров на поставку ресурсов и выполнение работ сторонними организациями, подготовка предложений собственникам по плановым работам, текущему и капитальному ремонту, начисление и сбор платы за содержание и ремонт, взыскание задолженности, раскрытие информации.

Это то, что определено в минимальном перечне. Разумеется, в состав расходов на управление в рамках тарифа включаются и накладные расходы, и плановая рентабельность. Кроме этого УК оказывает услуги паспортного стола, что также входит в услуги управления.

Какие расходы не предусмотрены Минимальным перечнем и не включены в тариф, но по общепринятому мнению должны оплачиваться управляющей компанией? Это расходы ресурсоснабжающих компаний (свет, вода, тепло) не покрытые добросовестными плательщиками, сверхнормативное потребление ресурсов и недостатки в методиках установления нормативов. К счастью Газпром справляется своими силами.

Вообще расходы на управление вызывают большой интерес. Считается, что это прибыль управляющих компаний. Это не совсем так. В действующем тарифе расходы на управление составляют 23,5%. При том, что минимальные накладные расходы должны составлять 15% и предпринимательская прибыль 5%. Это уже 20%. 1,2% в среднем комиссия тех, кто собирает платежи. Ну и 2,3% остаётся на неплательщиков. Но реально это не так. 40% от суммы расходов на управление идёт на содержание аварийно-диспетчерской службы, ещё 40% на расчёт и обработку платежей, работу с населением, взыскания, паспортный стол, ведение техдокументации, услуги банков. Остается 20% или 4,7% на прибыль, накладные, неплатежи и т.д. и т.п.

- Михаил Александрович, что же конкретного делает управляющая компания в рамках содержания?

- Уборка территории, снега, покос, подсыпка, уборка подъездов, ликвидация сосулек - это видно. Ежегодные осмотры всех домов на готовность к зиме, промывка систем отопления - это не всегда заметно, но выполняется ежедневно с мая по сентябрь включительно. Ежеквартальная проверка вентиляционных каналов заметна для тех, кто читает объявления в подъездах и впускает проверяющих. Локальные и предаварийные ремонтные работы, направленные на устранение потенциальной аварийности. За прошлый год, по наиболее заметным вещам за счёт содержания был произведён локальный ремонт 98 кровель, а это 1285 кв. метров; ремонт 78 балконных плит, промыто 12 систем отопления, заменено 4229 ламп; в домах заменено 152 трубы; проведено 128 осмотров и регламентных работ по электрощитовому оборудованию. По заявкам жителей, в том числе через диспетчерскую службу, работники выезжали 5256 раз, число аварийных вызовов составило 2093. "Жилкомсервис" провёл замену электрооборудования и сетей в 12 домах.

Многие управляющие компании относят данные виды работ к текущему ремонту и проводят их при определённых накоплениях. Более того, при квалификации подобных работ в ГИС ЖКХ они также относятся к текущему ремонту. Но мы, руководствуясь методическими рекомендациями Госстроя, устраняем аварийность и предаварийное состояние в рамках тарифа на содержание. Но только локально. Текущий и капитальный ремонты настолько индивидуальны для каждого дома, что их невозможно включить в единый и одинаковый для всех тариф. Также, как и нельзя ждать накопления средств на текущий ремонт для устранения аварии или её предупреждения.